Column: welke kosten mogen worden doorberekend aan huurders?

Huurders zijn in Nederland goed beschermd. Zo mag de verhuurder niet zomaar de huurprijs verhogen. Daarnaast mag een verhuurder niet zonder goede reden een huurovereenkomst omtrent woonruimte opzeggen. Toch is het voor huurders van woonruimte niet altijd duidelijk welke kosten er nu voor de rekening van de huurder komen, en welke kosten de verhuurder moet dragen. Ik ga u in deze column proberen duidelijk te maken voor welke kosten u als huurder wordt beschermd, en welke kosten aan u doorberekend kunnen worden. 

Kleine herstellingen 

Kleine herstellingen komen op grond van de wet voor rekening van de huurder. U kunt hierbij denken aan het vervangen van deurknoppen, het installeren van een nieuwe brievenbus of het regelmatig maaien van het gras. Het betreft dingen die weinig kosten met zich meebrengen en waarvoor geen specialistische kennis nodig is. Brengt een herstelling hoge kosten met zich mee, dan komen deze kosten voor rekening van de verhuurder. Wilt u weten welke werkzaamheden allemaal onder kleine herstellingen vallen, dan kunt u het Besluit kleine herstellingen raadplegen. 

Grote herstellingen 

Grote herstellingen komen voor rekening van de verhuurder. Deze kosten mag hij niet aan u doorberekenen. U kunt hierbij denken aan het vervangen van kozijnen wanneer deze rot zijn, of het plaatsen van een nieuw vloer. Dit zijn herstellingen die  hoge kosten met zich mee brengen en waarbij specialistische kennis is vereist. De verhuurder is wettelijk verplicht deze herstellingen te doen. Daarnaast is de verhuurder verplicht alle gebreken die uw huurgenot aantasten weg te nemen, op zijn kosten. 

Servicekosten 

Bijna elke huurder betaalt servicekosten. Maar wat mag een verhuurder allemaal onder servicekosten scharen? Ten eerste valt onder de servicekosten de nutsvoorzieningen. Kosten voor gas, water en licht. Verder is limitatief vastgelegd welke kosten onder servicekosten mogen worden gerekend. In het Besluit servicekosten kunt u zien welke kosten de verhuurder onder servicekosten mag rekenen. . De servicekosten zijn in het verleden vaak een struikelblok gebleken voor verhuurders. Onenigheid over de hoogte van de servicekosten is één van de meest voorkomende geschillen tussen huurders en verhuurders. Uit onderzoek van huurdersvereniging Woonbond blijkt dat drie op de vier geschillen, waarbij de huurder stelt dat de servicekosten te hoog zijn, door de huurcommissie in het voordeel van de huurder wordt gewezen. 

Bemiddelingskosten 

Vooral bij studenten komt het vaak voor dat zij hun woonruimte huren via een bemiddelingsbedrijf. Werkt een bemiddelingsbedrijf voor een verhuurder, dan mag hij geen bemiddelingskosten aan de huurder vragen. Biedt een bemiddelingsbureau u een woonruimte aan uit zijn eigen woningaanbod, dan werkt de bemiddelaar of makelaar voor de verhuurder van die woonruimte. Zelfs als de bemiddelaar niet door de verhuurder wordt betaald. In dat geval mag de bemiddelaar u dus geen bemiddelingskosten doorberekenen. Dit is in 2015 door de Hoge Raad bepaald. Een bemiddelaar mag namelijk niet ‘twee heren dienen’.  

Wilt u een kamer of woning huren en geeft u een bemiddelaar daarvoor een specifieke zoekopdracht, dan mag de bemiddelaar wel bemiddelingskosten aan u doorberekenen. In dat geval biedt de bemiddelaar namelijk geen woonruimte aan uit zijn eigen woningaanbod, maar gaat hij daadwerkelijk opzoek op basis van uw specificaties. De bemiddelaar werkt dan immers voor u.  

Let goed op, bemiddelaars gebruiken vaak andere namen voor bemiddelingskosten, zodat u ze toch betaalt. Ziet u bijvoorbeeld administratie-, advies-, commissie-, makelaars- of verhuurkosten staan, laat u dan niet voor de gek houden. Dit zijn allemaal bemiddelingskosten. Onder bemiddelaars vallen onder andere: bemiddelingsbureaus, makelaars, of andere tussenpersonen tussen u en de verhuurder. 

Heeft u het gevoel dat uw verhuurder of bemiddelaar kosten aan u doorberekend die niet voor uw rekening mogen komen, neem dan contact op met uw verhuurder. Komt u er met uw verhuurder niet uit, dan kunt u altijd bij ons terecht. 

Heeft u na het lezen van deze column nog vragen betreffende huurkosten? Dan bent u uiteraard van harte welkom met al uw juridische vragen. Wij staan elke donderdagavond van 19:45-21:00 uur voor u klaar in het Wijkcentrum ‘De Schöppe’ aan de Clematisstraat 2 te Almelo of in het Wijkcentrum “de Magneet”  aan de Hertmebrink 1 te Enschede. 

Voor meer informatie en de actuele openingstijden kunt u terecht op onze website (www.wetswinkeltwente.nl). 

Jelco Leijs 

Medewerker bij Stichting Wetswinkel Twente 

Column: van Bopz naar Wvggz en Wzd

Vanaf 1 januari 2020 zijn de regels omtrent verplichte opname bij psychiatrische patiënten, mensen met een verstandelijke beperking en mensen met dementie veranderd. Voorheen werd alles geregeld in de Wet bijzondere opnemingen psychiatrische ziekenhuizen (hierna: Wet Bopz), maar vanaf 2020 zullen er twee afzonderlijke regelingen zijn: de Wet verplichte ggz (hierna: Wvggz) voor psychiatrische patiënten en de Wet zorg en dwang (hierna: Wzd) voor mensen met een verstandelijke beperking en mensen met dementie. In deze column zullen enkele relevante wijzigingen toegelicht worden 

Onder bepaalde voorwaarden kunnen mensen die een gevaar voor zichzelf of voor hun omgeving zijn gedwongen opgenomen worden in een psychiatrisch ziekenhuis. Dit wordt ook wel inbewaringstelling genoemd en dit dwangmiddel wordt alleen ingezet als uiterste redmiddel. Allereerst wordt over alle mogelijkheden die gebaseerd zijn op vrijwilligheid gedacht. Indien er geen noodsituatie is, beslist de rechter hierover via een rechterlijke machtiging. Aangezien het verschil in kenmerken en belangen van de verschillende patiënten, heeft de wetgever ervoor gekozen de Wet Bopz in twee nieuwe wetten te ondervangen.  

Wet verplichte ggz 

Tot voor kort waren bij de beslissing van de rechter de rechter, een griffier, de advocaat en psychiater van betrokkene en eventueel verplegers en familieleden aanwezig. Door deze samenstelling krijgt de patiënt makkelijk het gevoel dat de psychiater uiteindelijk het oordeel velt over de verplichte opneming. Dit is niet bevorderlijk voor de behandeling van de patiënt, omdat hij in zijn behandeltraject nog veel contact moet onderhouden met de psychiater. De wetgever wilde dit anders vormgeven. Met het intreden van de Wvggz komt er een commissie die het verzoek tot opneming indient bij het Openbaar Ministerie. Deze commissie zal ook bij de zitting aanwezig zijn, waardoor de psychiater zich kan focussen op zijn werk, namelijk de aan hem toevertrouwde patiënt behandelen. De commissie, die bestaat uit een aantal deskundigen uit verschillende disciplines, zal naar verwachting adviezen van betere kwaliteit kunnen uitbrengen, waardoor de rechter beter geadviseerd wordt vanuit verschillende disciplines en perspectieven.  

Daar waar de Wet Bopz opname centraal stelde, staat in de Wvggz met name de zorg centraal. Dit maakt dat men niet per se opgenomen hoeft te worden om verplichte zorg verleend te krijgen; in principe kan iemand ook thuis verplicht verzorgd worden.  

Vooralsnog kent de nieuwe wet ook meer behandelmogelijkheden en meer vormen van verplichte zorg, zoals bijvoorbeeld tijdelijke verplichte zorg voorafgaand aan een crisismaatregel – die plaatsvindt wanneer opname niet kan wachten op de beslissing van de rechter – en het toedienen van medicatie. Verder is de rechtspositie van de patiënt versterkt: de patiënt krijgt meer de mogelijkheid om zijn voorkeuren te uiten tijdens het hele proces en ook familieleden krijgen meer inspraak in de zorg van de patiënt.  

Wet zorg en dwang 

De Wet zorg en dwang gaat op 1 januari 2010 in. Het uitgangspunt van deze nieuwe wet is ‘’Nee, tenzij’’. Dat betekent dat vrijheidsbeperking of onvrijwillige zorg in principe niet mag worden toegepast, tenzij er sprak is van ernstig nadeel voor de patiënt/cliënt of zijn omgeving.  

Naast nieuwe functies en functiebenamingen kent deze wet als vernieuwing dat zij ook van toepassing is op patiënten die niet gedwongen zijn opgenomen. Dat kunnen zowel patiënten zijn die thuis wonen, als patiënten die vrijwillig zijn opgenomen.  

De Wzd is er om vrijheidsbeperking tegen te gaan en gaat uit van een getrapt zorgmodel. Dit houdt in dat eerst geprobeerd wordt om op vrijwillige basis zorg aan te bieden. Lukt dit niet, dan moet de zorgorganisatie een voorgeschreven stappenplan doorlopen waarbij de situatie goed wordt geanalyseerd, alternatieven in een multidisciplinair team worden bekeken en eventueel externe deskundigheid wordt ingeschakeld om mee te denken. 

De voorgaande informatie is erg algemeen en de wet kent natuurlijk specifiekere bepalingen. Bent u na het lezen van deze column nieuwsgierig geworden? Bij Stichting Wetswinkel Twente kunt u terecht met al uw juridische vragen. Onze medewerkers staan elke donderdagavond van 19:45 tot 21:00 voor u klaar tijdens het gratis inloopspreekuur. U kunt ons vinden in Wijkcentrum ‘de Schöppe’ aan de Clematisstraat 2 te Almelo en in Wijkcentrum ‘de Magneet’ aan de Hertmebrink 1 te Enschede.  

Voor meer informatie en de actuele openingstijden kunt u terecht op onze website (www.wetswinkeltwente.nl).  

Busra Bilge 

Medewerkster Stichting Wetswinkel Twente, locatie Almelo 
 

Nieuwe samenwerking: Centrum Advocaten

Vol trots presenteren wij u onze nieuwe samenwerking: Centrum Advocaten!

Centrum Advocaten Almelo is gespecialiseerd in arbeidsrecht, ondernemingsrecht, sociaal zekerheidsrecht, personen- en familierecht. Het kantoor is gevestigd in Almelo.

Elke donderdag van 15.00 tot 17.30 uur hebben zij een spreekuur waar u vrijblijvend kunt binnenlopen voor een kosteloos advies op één van de rechtsgebieden waar zij zich mee bezig houden. In een gesprek van ongeveer 20 minuten krijgt u een kort advies hoe u uw probleem het best kunt aanpakken en wat zij daarbij eventueel voor u kunnen betekenen.

Voor meer informatie over onze nieuwe samenwerking verwijzen wij u door naar www.centrumadvocaten.nl.

Wij zien uit naar een prettige samenwerking!

Column december: KOR

De nieuwe kleineondernemersregeling (KOR) van de Belastingdienst komt eraan. De nieuwe KOR kan een oplossing zijn voor kleine ondernemers. Bent u een kleine ondernemer? Dan is deze informatie wellicht interessant voor u. 

Wat is de KOR? 

De huidige KOR verandert vanaf 1 januari 2020. Kleine ondernemers kunnen dan kiezen voor een vrijstelling voor de omzetbelasting (btw). De nieuwe KOR levert ondernemers minder administratie op. U kunt in aanmerking komen voor de regeling als u in Nederland bent gevestigd, of wanneer u hier een vaste inrichting hebt. Daarnaast mag u niet meer dan €20.000,- omzet in een kalenderjaar hebben. 

Wilt u zich aanmelden voor de nieuwe KOR, dan dient u dit voor 20 november 2019 te doen. Dit kunt u doen door het aanmeldingsformulier, die op de website van de Belastingdienst staat, in te vullen, te ondertekenen en het op te sturen naar de Belastingdienst. 

Wat zijn de verschillen tussen de huidige KOR en de nieuwe KOR? 

  • Tijdens de huidige KOR trekt u de btw die u zelf heeft betaald af van de btw die u hebt gerekend aan uw klanten. Wanneer het bedrag dat overblijft minder dan €1.883,- is, hoeft u maar een gedeelte of zelfs helemaal geen btw te betalen. Ook kunt u een ontheffing van de administratieve verplichtingen krijgen. Bij de nieuwe KOR vervalt de korting op de btw. U kunt vanaf 2020 dat bedrag niet meer terugvragen en de ontheffing van de administratieve verplichtingen vervalt. De nieuwe KOR is een vrijstelling voor de btw. 
  • Tevens kunnen tot 1 januari 2020 alleen natuurlijke personen of samenwerkingsverbanden van natuurlijke personen meedoen. Vanaf 1 januari 2020 kunnen ook rechtspersonen, zoals: stichtingen, verenigingen en Bv’s, gebruik maken van de nieuwe KOR. 
  • Daarnaast wordt tijdens de huidige KOR gekeken naar het bedrag dat u aan btw betaalt. Bij de nieuwe KOR wordt er gekeken naar de hoogte van de omzet. Die mag niet hoger zijn dan €20.000,-. 
  • Momenteel doet u nog btw-aangifte en stuurt u btw-facturen maar vanaf 2020 niet meer. 
  • Tot slot rekent u vanaf 2020 geen btw meer aan uw klanten en trekt u de btw die u betaalt ook niet meer af. 

Heeft u uitsluitend vrijgestelde prestaties en doet u daarom geen btw-aangifte? Dan is de nieuwe KOR niet voor u bedoeld en dan hoeft u zich niet aan te melden. Heeft u in 2019 al ontheffing van uw administratieve verplichtingen op basis van de huidige kleineondernemersregeling en is dat de reden waarom u geen btw-aangifte doet? Dan maakt u per 1 januari 2020 automatisch gebruik van de nieuwe KOR.  

Heeft u een vraag over de nieuwe kleineondernemersregeling of heeft u een andere vraag? Dan bent u van harte welkom tijdens de spreekuren van Stichting Wetswinkel Twente. Uiteraard kunt u ook voor andere juridische vragen terecht op onze inloopspreekuren. Iedere donderdagavond van 19:45 – 21:00 uur zijn wij voor u aanwezig in het Wijkcentrum “De Schöppe” aan de Clematisstraat 2, 7601 EJ te Almelo. Wilt u meer weten over Stichting Wetswinkel Twente? Neem dan een kijkje op onze website: www.wetswinkeltwente.nl

Kyra van Haarst 

Medewerkster Stichting Wetswinkel Twente 
 

Vacature: wij zoeken nieuwe medewerkers!

Voor onze locaties in Enschede en Almelo zoeken wij nieuwe medewerkers!

Wil jij je opgedane kennis graag toepassen in de praktijk en tegelijkertijd jouw steentje bijdragen aan de maatschappij? Vind jij het leuk om mensen te helpen hun juridische vraagstukken op te lossen en deel uit te maken van een gezellig en gemotiveerd team?

Solliciteer dan snel door je motivatie + CV te sturen naar info@wetswinkeltwente.nl en wie weet maak jij straks deel uit van ons team! Ook voor vragen naar aanleiding van deze vacature kun je gerust contact met ons opnemen.

Nieuwe samenwerking: RDZ Bewind

Vol trots presenteren wij u onze nieuwe samenwerking: RDZ Bewind!

RDZ Bewind biedt bescherming en zekerheid aan mensen die zelf (niet langer) in staat zijn hun financiële belangen te behartigen. RDZ heeft een no-nonsens aanpak en gaat ‘Recht Door Zee’ om de belangen van u of uw naaste te behartigen.

Wilt u meer weten over Recht Door Zee Bewindvoering? Neem dan een kijkje op https://rdz-bewind.nl/.

Wij zien uit naar een prettige samenwerking!

Belangrijke beleidswijzigingen inzake de Wmo bij de gemeente Enschede

Op zeer korte termijn gaat de gemeenteraad van Enschede een besluit nemen over beleidsverandering inzake de Wmo. Met name op het gebied van huishoudelijke hulp zal het aantal uren dat de hulpbehoevenden (vaak ouderen en/of chronisch zieken) tot nu toe hebben, naar verwachting drastisch verminderen met mogelijk 30%. Veel mensen zullen op korte termijn geherïndiceerd worden.

Voor mensen met een minimuminkomen hebben wij een samenwerking die u, als cliënt, gratis kan bijstaan. Het enige wat hiervoor is vereist, is dat de cliënt een telefonische doorverwijzing vraagt. Wij helpen u in deze procedure. Alle advocaatkosten zullen worden vergoed via de bijzondere bijstand, deze worden dus door de gemeente betaald. Dit houdt in dat onze advocaat niet alleen een bezwaarschrift voor u indient, maar ook mee kan gaan naar de (hoor)zitting. Voor mensen met een inkomen boven het minimuminkomen biedt de advocaat een gereduceerd tarief.

LET OP: onze advocaat kan alleen iets voor u, als cliënt, betekenen indien u een besluit van de gemeente heeft ontvangen waartegen bezwaar kan worden ingediend of (hoger) beroep kan worden ingesteld!

Stichting Wetswinkel Twente in de Tubantia!

Heeft u ons artikel in de Tubantia al voorbij zien komen? Wij hebben ontzettend leuke reacties ontvangen en hopen dit werk nog lang te kunnen voortzetten. Het is dankbaar werk!

Deze week kunt u aanstaande donderdag van 19:45 tot 21:00 uur weer terecht op onze locatie in Almelo en Enschede. Graag zien wij u op een van onze spreekuren!

Hierbij de link naar het artikel: https://www.tubantia.nl/enschede/veel-behoefte-aan-gratis-rechtshulp-in-twente-meeste-zaken-zijn-erg-emotioneel~ac733890/

Uw positie als erfgenaam met betrekking tot een nalatenschap

Vroeg of laat krijgt iedereen helaas te maken met een sterfgeval van een dierbare. Doorgaans is hierbij sprake van een ingewikkelde procedure omtrent de nalatenschap van die persoon.

Korte tijd terug heeft onze medewerker Kim Menkveld een column geschreven voor de weekkrant Hallo…Almelo! Deze column staat in het teken van de positie van erfgenamen. Heeft u de column niet kunnen lezen en bent u hier toch nieuwsgierig naar? Klik dan gauw op onderstaande link om de column te openen. Wij wensen u alvast veel leesplezier toe!

Column juni 2018 – Kim

 

Het Wob-verzoek, inzage in de beslissingneming van uw gemeente

Het kan goed voorkomen dat uw gemeente een besluit neemt waaraan u last en hinder ondervindt. U kunt binnen de kaders van ons rechtssysteem bezwaar maken tegen besluiten van de gemeente. Om een degelijk bezwaarschrift te formuleren kan het echter zijn dat u meer informatie omtrent de beslissingneming van de gemeente nodig heeft. In dat geval kan een Wob-verzoek goed van pas komen.

Afgelopen maand heeft onze medewerker Sam Davids een column geschreven voor de weekkrant Hallo…Almelo! Deze column staat in het teken van het Wob-verzoek. Heeft u de column niet kunnen lezen en bent u hier toch nieuwsgierig naar? Klik dan gauw op onderstaande link om de column te openen. Wij wensen u alvast veel leesplezier toe!

Column augustus – Sam